Alig három héttel az ingatlanadó ötletének sokadik felvetését követően Bajnai Gordon miniszterelnök a szocialista szavazóbázis formálódó (ellen)forradalmi haragjától tartva alaposan átalakította az ingatlanadó koncepcióját. A vagyonadóvá átkeresztelt ingatlanadó jelen formájában ugyan a kispénzűeket megkímélné, azonban semmit sem veszített el azokból a kardinális méretű defektekből, amelyek az eredményes alkalmazását lehetetlenné teszik.
Előre szólok: ez hosszú menet lesz!
A koncepció
Az ingatlanadó koncepciója elsődlegesen az értékhatár feletti ingatlanok tulajdonosainak megadóztatását célozza. Adófizetésre kötelezett minden ingatlan-tulajdonos, akinek a tulajdonában harminc-millió forint feletti ingatlan van. A többsávos, progresszív adónem konkrét adókulcsait jelenleg még nem véglegesítették.
Az adó mértékét elsősorban az ingatlan becsült értéke adja, korrigáló tényezők lehetnek az ingatlan fekvése, övezeti besorolása, vagy az építés éve. Az ingatlan értékét főszabályként az önkormányzat határozza meg. A tulajdonos a sérelmesnek tartott érték-megállapítás felülvizsgálatát kizárólag az állam által kijelölt ingatlan-értékbecslőtől kérheti.
Szociális alapon mentesíthetőek az adófizetés alól meghatározott csoportok, elsősorban a nyugdíjasok. Mentesítés esetén a tulajdonosnak nem kell megfizetnie az adót, azonban az összeget évente jelzálog formájában ráterhelik az ingatlanára. Az összeget a tulajdonos halálát követően az örököse fizeti meg.
Az értékbecslés visszásságai
Az ingatlanadó koncepciójának leglátványosabb hibái az ingatlan értékbecslésével kapcsolatos visszásságok.
Főszabályként – elsőfokú közigazgatási eljárás keretében – az ingatlan értékét a települési önkormányzat állapítja meg. Az első rendellenesség már itt felmerül: az önkormányzatok ugyanis nem rendelkeznek megfelelő adminisztratív háttérrel egy ilyen átfogó értékbecslési eljárás lefolytatásához. A legtöbb önkormányzat ugyan megállapított egy érték-alapú övezeti besorolást, de ez kizárólag az önkormányzati tulajdonban lévő lakóingatlanok bérbeadásánál, korrekciós tényezőként kerül alkalmazásra; pontos képet nem ad az övezetbe tartozó ingatlanokról.
Az értékbecsléshez természetesen rendelkezésre áll az ingatlan-nyilvántartás rendszere, ez azonban hatékonyan nem alkalmazható. A nyilvántartás ugyanis kizárólag olyan információkat tartalmaz az ingatlanról, amelyekből közvetlenül nem lehet következtetni az ingatlan értékére. További nehézséget okozhat, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalmát – az ingatlan adatait és a bejegyezhető tények körét – az ingatlan-nyilvántartási törvény taxatív módon határozza meg [Ingatlan-nyilvántartási törvény 14. §, 17. § (1) bek.].
A lehetőségek hiányában tehát az önkormányzatok kénytelen lennének független értékbecslőket igénybe venni az ingatlanok értékének megállapításához. Mindez értelemszerűen sok pénzt, még több időt, és az ingatlanok értékének egyenkénti felmérését igényelné.
Az értékbecslés felülvizsgálata
Amennyiben az ingatlan-tulajdonos sérelmesnek találja az önkormányzati értékbecslést, azt felülvizsgáltathatja, de kizárólag az állam által kijelölt értékbecslővel. Más értékbecslő az eljárás során nem alkalmazható. Ez a procedúra is hemzseg a visszásságoktól.
Kétféle módon lehet kötelezővé tenni az állam által kijelölt értékbecslő igénybevételét: egyrészt szerződéskötési kötelezettség előírásával, másrészt úgy, ha az értékbecslés formailag közigazgatási határozat formájában jelenik meg.
Amennyiben az értékbecslés a tulajdonos és az értékbecslő szerződése keretében jön létre, arra a polgári jog általános szabályai irányadóak. Ekkor vállalkozási szerződés keretében a tulajdonos azt igényelheti az értékbecslőtől, hogy az a valós piaci helyzetnek megfelelően mérje fel ingatlana értékét. Ha ezt a kötelezettségét kijelölt értékbecslő nem megfelelően teljesíti – például túl magasan állapítja meg az ingatlan értékét – a tulajdonosnak módjában áll a bíróságtól a helyes érték megállapítását kérni [Polgári törvénykönyv 7. § (1.) bekezdés]. Ebben az esetben a bíróság szakértőként egy másik értékbecslőt jelöl ki, ítéletében ezen szakértői vélemény alapján állapítja meg az ingatlan értékét [Polgári perrendtartás 177. §]. Tehát a magánjogi szerződés bírósági felülvizsgálata olyan mechanizmus szerint (független értékbecslő alkalmazásával) megy végbe, amit a törvény a magánszemély tulajdonos számára egyébként tiltana.
Amennyiben az ingatlan értékének megállapítására olyan módon kerül sor, hogy az önkormányzat egyfajta szakhatóságként alkalmazza az állam által kirendelt értékbecslőt, majd az ingatlan értékét közigazgatási határozat formájában állapítja meg, akkor erre a határozatra értelemszerűen irányadó a közigazgatási határozatok bírósági felülvizsgálatának lehetősége [Közigazgatási eljárási törvény 109. §, Polgári perrendtartás 324, 324/A. §]. Értelemszerűen a bíróság ebben az esetben is független értékbecslőt alkalmaz.
A közigazgatási határozati forma alkalmazása esetén az eljárást tovább bonyolítja, hogy ez esetben – még a bírósági felülvizsgálat előtt – lehetőséget kellene biztosítani az elsőfokú (önkormányzati) közigazgatási határozat közigazgatási eljárás keretében való megfellebbezésére. Ez egy felettes hatóságot, megfelelő eljárási rendet és még több ráfordítást igényel [Közigazgatási eljárási törvény 104. § (1) bekezdés].
Rendellenességek az öröklés során
Szintén komoly visszásságokat okozhat, amennyiben az adófizetés alól mentesített tulajdonos adóját jelzálog formájában feljegyzik az ingatlanára, amit később az örökösének kell megfizetnie. Hosszabb ideig tartó mentesítési időszak, vagy az ingatlanra már feljegyzett más teher esetében ugyanis előfordulhat, hogy az örökös akkora anyagi teherrel örökli meg az ingatlant, hogy azt azonnal kénytelen értékesíteni. További problémát okozhat, hogy jelzáloghitel felvétele esetében a bankok többsége a tehermentes tulajdont követeli meg, azaz nem kaphat majd hitelt az, akinek az ingatlanadó miatt jelzálogot jegyeztek be az ingatlanára.
Külön problémát okozhat az ingatlan, mint örökség esetleges visszautasítása. Bár főszabályként az örökös az örökhagyó halálának pillanatában, minden egyéb nyilatkozat nélkül szerzi meg az örökségét; azt nyilatkozatban vissza is utasíthatja [Polgári törvénykönyv 674. § (1) bekezdés]. Erre minden oka megvan, amennyiben az öröklésével egy olyan ingatlant örökölne, amin több a teher, mint az ingatlan értéke. Amennyiben nincs olyan természetes személy, aki örökösként fellép, az örökséget utolsóként az állam örökli. Tehát hosszú és körülmények jogi procedúra végeztével az állam örökölné a túlterhelt ingatlanokat, egyben őt terhelné az ingatlanadó megfizetése.
Összegzés
A fent elkövetett merényletszerű jogi okfejtés alapján szerintem nem lehetetlen arra a következtetésre jutni, hogy az ingatlanadó koncepciója ebben a formában alkalmazhatatlan.
Ha bevezetik, ez lesz a szocialista kormányzás egyik legnagyobb romhalmaza.
Utolsó hozzászólások